自己破産する家主が増加 カモにされた医者や外資系サラリーマン

誰も触れない不動産投資の不都合な真実 [ 八木剛 ]

金融緩和で融資条件が緩くなり、新たに不動産投資を始めたサラリーマンが条件の悪い物件を購入し、破産する問題が浮上している。共通するのは、医者や外資系企業勤務者など高所得者だ。
その裏で、金融機関と不動産会社の癒着や、悪質なコンサルティング会社も暗躍している。
元金融機関出身のＡオーナーのもとに破産寸前の家主が相談に来るようになったのは２０１５年の終わりからだ。

「属性は見事に２つに分かれる。年収２０００万円以上の外資系企業のサラリーマンか、勤務医だ。奥さんから不動産投資を始めたいと頼まれ、不動産会社主催のセミナーに行きはまってしまう」とＡオーナーは話す。

相談者の５０代勤務医は、５棟、合計８億５０００万円の賃貸住宅を購入したが、空室が増え、毎月の持ち出しが１００万円以上になっていた。
保有する資産をすべて売却しても手元には２億円の借金が残ることがわかり、Ａオーナーから弁護士を紹介してもらい、自己破産の手続きをとることになった。
なぜ、自己破産に追い込まれるような不動産投資をしてしまったのか。

「金融機関の選び方に問題があった」とＡオーナーは指摘する。
不動産会社から紹介された金融機関は自己資金不要、変動金利で借入期間３０年、金利は３．５％以上で場合によっては４．５％という融資条件を提示した。

購入する物件は地方のＲＣ造。
金融機関が積算価格を基に担保評価をするため、不便な立地で築年数が古くても新築時に建設費が高いRC造はアパートよりも高く評価され融資がつきやすいためだ。
Ａオーナーは「相談者はみな口をそろえて金融機関がお金を貸してくれたからよい物件だと思ったというが、ある銀行は３日でアパートローンの融資をつける。物件調査も行っていない場合もある」と打ち明ける。
ただ、不動産投資は最終的には経営者である家主自身の責任だ。

Ａオーナーは「株や投資信託のような感覚で家主業を始めるケースも多いが、自己資金の範囲内でやっているわけではない。長期ローンを組む賃貸事業はずるずる続いていく。購入する前に物件の見極め方を勉強する。物件契約時には管理契約書をしっかり精査し、どういう賃貸管理をしてくれるのかを確認すべきだ」と警告する。
金融機関の家主への行きすぎた融資が、来年には金融庁の指導対象になるとみる関係者もおり、今後の動向に注目していきたい。

九州では想定を上回る人口減少

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「平成の大合併」で九州では１８市が発足したが、半数近い８市で人口が３万人を割り込んだ。想定を上回る人口減少ペースに頭を悩ませている。

現在の福岡県宮若市は２００６年に宮田町と若宮町が合併し、人口は約３万１千人でスタート。
２０１５年に３万２千人に増やす目標を設定し努力をしたが、２０１５年１０月の国勢調査人口（確定値）は２万８１１２人で、５年間で１９６９人減った。
市は発足以降、子どもの医療費助成、保育料減免、新婚世帯への家賃補助などの定住促進策を相次いで打ち出した。
２０１６年１１月から市の事業として造成した住宅団地「光陵ワンダーガーデンズ」（１５３区画）の分譲予約を開始。価格は不動産鑑定評価額より４割以上安く、担当職員は「子どもを産み育てやすい環境をつくり、若い人を増やしたい」と話す。

■進学や就職に伴う転出が転入を上回る
宮若市を含め特例で市になったのは九州に１８市あり、それぞれ人口減少対策に取り組むが、死亡数が出生数を上回る自然減だけでなく、進学や就職に伴う転出が転入を上回る社会減に悩む市が多く、佐賀県嬉野市、長崎県壱岐市、熊本県上天草市、同県阿蘇市の４市は２０１０年の国勢調査で人口３万人を下回っていた。

さらに２０１５年調査では宮若市のほか、福岡県うきは市、長崎県西海市、大分県国東市が新たに２万人台に落ちた。いずれの市も合併時の新市建設計画の人口予測を下回っている。国東市は「立地企業の人員整理のように、合併前に想定できなかった減少要因もある」と説明する。
１８市の中で、１５年調査で前回より人口が増えたのは熊本市に隣接する熊本県合志市だけだった。

ＪＲ北海道の事実上「破産宣言」

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１１月１８日、経営に行き詰まったＪＲ北海道が、全路線の営業キロの半分に当たる１３区間について、同社単独での維持が困難であり、廃止か地元負担が必要になる、との内容を公表しました。事実上、ＪＲ北海道の「倒産宣言」と受け止めるべき、きわめて深刻な事態です。

ＪＲ北海道は、島田修社長が１１月１８日に記者会見し、宗谷本線名寄〜稚内間など計１３区間について、同社単独では「維持が困難」になったことを公表した。対象区間のうち３区間（輸送密度２００人未満）はバス転換が適当とし、残る１０区間（輸送密度２００人以上２０００人未満）についても、上下分離方式などの地元負担が必要としている。
　国鉄分割民営化を目前に控え、国鉄再建法（日本国有鉄道経営再建促進特別措置法）に基づいて特定地方交通線の整理が行われた際にも、廃止路線の多くは北海道と九州に集中した。

札幌都市圏を除いて人口密集地域がほとんどない北海道は、このときにも多くのローカル線を失ったが、旧産炭地の路線や盲腸線が中心だった。
今回の１３区間には、根室線帯広〜釧路〜根室間、釧網線東釧路〜網走間など、主要都市間輸送を担う基幹路線のほとんどが含まれており、営業キロで見てもＪＲ北海道全体の半分に相当する。
もしこのすべてが廃止や地元負担となった場合、地元の社会経済に与える打撃は壊滅的なものになるであろう。今回の発表を、ＪＲ北海道の「破産宣言」と受け止める。

１０月の保険料３割負担が引き金…介護事業者“倒産急増か”

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厚労省が、現役並みの所得がある高齢者を対象に、介護保険の自己負担を現在の２割から３割に引き上げる方針を固めた。
２０１８年８月をメドに、年３８３万円以上の年金収入がある単身者の負担を３割にする。介護保険の自己負担は原則１割だが、２０１５年８月から年金収入が年２８０万円以上の単身高齢者の負担は２割にアップ。今回はそれに続く負担増であり、「老人福祉・介護事業」の倒産にますます拍車がかかりそうだ。

「社会保障費が逼迫する中、“裕福な高齢者”が何かとやり玉に挙げられることが増えていますが、非常に危険だと思う。年金収入がそれなりにあっても、ほとんどの独居老人が健康や生活に不安を抱えながら節約に励んで暮らしている。負担が１〜２割だから介護サービスを受けていた高齢者たちが３割になったら無理をして途端に利用をやめてしまうかもしれません。その結果、介護事業者の経営は逼迫します」

１６年１〜９月の老人福祉・介護事業の倒産は７７件に達し、過去最悪のペースで推移。１５年４月の介護報酬引き下げでデイサービスや訪問介護を提供する介護事業者が経営的に追い込まれており、今後は有料老人ホームの倒産も増えそうだ。

２０２５年に介護職員が３８万人不足するとの推計から、１５年、安倍政権は「介護の受け皿５０万人創出」をぶち上げた。ところが、現時点では真逆の動きになっていて、そこに“介護保険３割負担”がトドメを刺すことになるかもしれない。

政府は要介護２以下の高齢者の給付を見直したり、訪問介護の生活援助や福祉用具貸与を原則として自己負担にしようとしています。将来的には年収要件を完全に取っ払い、高齢者の介護保険を“１０割負担”に持っていこうとしているのだと思います。ただ、そんなことをすれば、介護施設は激減し“介護難民”が激増します。認知症による徘徊などは要介護２以下の高齢者に最も多い。今後、社会保障費を削るための安倍政権の“切り捨て”によって、高齢ドライバーによる痛ましい交通事故や悲惨な事件が増えていきそうです。

松菱破綻１５年 浜松の一等地「空き」続く

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浜松市の百貨店「松菱」の経営破綻から、２０１６年１１月１４日で１５年が経過した。更地となった中心街の一等地約４７００平方メートルの利用は依然不透明。「何とかできないのか」とのいらだちがささやかれる中、旧松菱前を含む同市のメインストリート「鍛冶町通り」周辺の再生策を探る市民協働の取り組みが動き出した。

「子供の頃は街に行くと言えば、松菱だった。ワクワクした」「松菱は（１０年以上も解体されずに残っていた）廃虚のイメージ。今は空き地だけど」
１０月末、同市中区で開かれたワークショップ「鍛冶町アクティビティ」の初会合。２０代〜６０代の公募市民ら約３０人が中心街の印象や魅力、自分との関わりについて意見を交わした。往時を知る４０代以上と、２０代の若者とのギャップが鮮明に浮かび上がった。

市内出身の女子大学生（２１）は「高校時代も含め、浜松の街は行くところがない。静岡市の方が楽しい感じ」と率直だ。年配者からは「くつろげるように歩道にベンチを置いたらどうか」など、現実的な提案も聞かれた。
ワークショップは中心街などの１７自治会、８商店会でつくる「中心市街地の役割と発展を考える会」（会長・斎藤正伝馬町自治会長）の主催で、市の中心市街地活性化基本計画の「鍛冶町大通り利活用調査検討事業」に位置付けられている。
静岡文化芸術大の磯村克郎教授がアドバイザーを務め、魅力発掘のための住民アンケートなどを実施。ワークショップでの意見やアイデアを基に関係商店会などと意見交換し、考える会として鍛冶町通りの新しい使い方について来年秋の政策提言を目指す。
同大卒業生で、会合の調整役を務める植野聡子さん（３０）は「参加者から挙がった多彩な発想を、具体的なプロジェクトの実践に結び付けたい」と語る。

■景気のあおり　跡地利用難航
松菱が２００１年１１４月に破産した後、大手生活雑貨店「ロフト」や百貨店「大丸」の進出計画が浮上したが、消費の停滞やリーマン・ショックなどで、いずれも頓挫。現在は地権者でもある浜松市中区の開発業者アサヒコーポレーションが「８階建て程度のオフィス・商業ビル」構想を進める。ただ、商業テナント誘致が難航し、着工時期など具体的な計画には至っていない。
市は１４年度、松菱跡にとらわれない新たな中心市街地活性化基本計画を策定。跡地に関しては「再開発補助採択が中止となり、現時点では民間の事業。計画が提出された段階で協力できる点は協力する」との姿勢を示す。

高齢化、後継ぎ不在…中小事業承継にＭ＆Ａなど広がる支援 宮城県

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経営者が高齢化し、跡継ぎも不在という会社に、Ｍ＆Ａ（企業の合併・買収）などの手法で事業承継を支援する動きが県内でも広がってきた。その一方でこうした手法を知らない経営者も多く、相談を先延ばしにする傾向もあるという。
平成２４年３月、中小企業の事業承継の支援にあたる「県事業引継ぎ支援センター」（仙台市青葉区）が中小企業庁の委託を受けて開設した。弁護士や公認会計士の専門家が駐在する。

支援センターは全国４７都道府県に設置。今年１〜９月の成約件数が１００件以上に上る東京は断トツだが、宮城県は１３件で全国３位。成約件数は開設の年から毎年増え続け、相談件数も増加。県内では平成２７年に事業を「売りたい」「買いたい」といった相談件数が１７２件に上った。
同センターによると、２０年以上前の事業承継は９割以上が経営者の子供や親戚などだったが、その割合はここ１０年で５割程度まで下がり、残り半分は内部昇格やＭ＆Ａが占める。

同センターで事業承継を支援する公認会計士の久保沢和彦氏は「第三者に引き継ぐことができると知らない経営者が多いが、中小企業の中でＭ＆Ａは増えている」と話す。売り手となる中小企業の経営者にとっては、まとまった現金が得られる▽雇用を維持し、取引先に迷惑を掛けない−などの利点があるからだ。
Ｍ＆Ａに対し、「乗っ取り」などネガティブな印象を持つ経営者も少なくないが、久保沢氏は「一方的な『買収』というより、会社同士の『お見合い』という考え方だ」と話す。同センターでは事業承継に関する相談を無料で受け付けている（平日の午前８時半〜午後５時１５分）。予約受け付けは（電）０２２・７２２・３８８４まで。

ホテルニュー薬研に別れ／青森県むつ市 歴史に幕

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青森県むつ市大畑町の薬研温泉郷最大の宿泊施設「ホテルニュー薬研」が2016年11月7日午前、営業を終了し閉館した。
最後の宿泊客がスタッフに見送られながらチェックアウト。薬研の豊かな自然に囲まれ、県内外の観光客に愛されたホテルが半世紀近い歴史に幕を下ろした。
　
ホテルには6日から約100人が宿泊し、温泉や食事を楽しんだ。
7日早朝にはこのうち、最後の団体ツアー客となる約80人がホテル内でお土産を買ったり、建物前で記念撮影をした後、バスに乗って出発。スタッフらは「ご愛顧ありがとうございました」と書かれた横断幕を掲げ、去りゆくバスを見送った。
　
ツアーの参加者、東京都の無職笠井隼次さん（70）は「良い湯の温泉だった。きょうで閉館してしまうのはもったいない」と名残惜しそう。個人旅行で来ていた東京都の会社員小林輝子さん（50）は「20年以上前からここに来てみたいと思っていた。建物が古いからこそ、にじみ出る趣があるのに閉館は残念」と語った。
　
中村龍一支配人（46）は「閉館の実感が湧かないが、これまでの利用者にはありがとうございますの一言。ホテルがなくなっても、また薬研をはじめ下北半島に足を運んでもらえれば」と話した。今後1カ月程度かけて備品の搬出などを行うという。
　
ホテルニュー薬研は1970年9月に完成。地上5階・地下1階建てで、客室は75室、約300人と下北地域最大規模の収容数を誇るが、耐震化対応に伴う費用が多額に上ることなどから、運営する十和田観光電鉄（十和田市）が閉館を決めていた。

１０月水揚げ４６億円超 過去１０年で最高／青森県八戸港

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青森県八戸市水産事務所が8日発表した八戸港の10月の水揚げ統計によると、近海のイカが不振な一方、北海道東沖から水揚げされるサバが好調で数量はほぼ前年並みを確保。金額は全国的な不漁によるイカの高値が押し上げ、過去10年で最高の46億6751万円（前年同月比34％増）となった。

スルメイカは中型底引き網と中型イカ釣りが主力。底引き網のイカは数量が1199トン（11・6％減）に対し、金額は8億7667万円（約2・7倍）。中型イカ釣りの船凍品は数量1660トン（3％増）で、金額は13億3157万円（約2・1倍）。1キロ当たりの単価は底引き網が3倍、中型イカ釣りは2・1倍に達した。
大中型巻き網は近海を含む「三陸」が数量6229トン（41％減）と不振な一方、道東沖を含む「遠海」がサバを中心に1万4943トン（56％増）と好調。全体では数量が2万1172トン（6％増）で、金額が20億6113万円（増減無し）となった。

近海の小型イカ釣りは不漁で漁船が集まらず、数量17トンで、前年の7％にすぎなかった。小型巻き網は数量781トン（14％減）、金額3144万円（22％増）だった。
1〜10月の累計は数量が6万4296トン（13％減）に対し、金額が162億9922万円（18％増）となった。

資金繰りと売上げが「好転」！中小・小規模にも環境改善波及

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明るいニュースです、中小・小規模建設業の売り上げと資金繰り環境が「好転」していると感じる割合がじわり広がりつつある。
中小・小規模企業は環境の「悪化」影響を一番早く受け、「好転」波及が最も遅いと言われるが、建設業では大手企業を中心に業績回復が鮮明になっており、環境好転の波及がようやく中小・小規模企業まで及ぼし始めたと言えそうだ。

金融機関からの借入金で信用保証協会の信用保証を利用する中小・小規模企業を対象にした、日本政策金融公庫（日本公庫）が７日公表した「信用保証利用企業９月調査」で浮き彫りになった。
建設業の資金繰り実績（７−９月期）は、好転から悪化を引いた値・ＤＩの季節調整値はマイナス２．１と前期（４−６月）のマイナス６．４、前年同期（２０１５年７−９月）のマイナス５．２からいずれも改善した。
調査１０業種中、建設業のマイナス２．１は食料品のマイナス１．８に次いで良い値。資金繰りＤＩの１２業種平均はマイナス１０．０とマイナス幅がやや改善したが、建設業は平均を上回る改善となった。
　
また資金繰り予測（１０−１２月期）は、好転から悪化を引いた値が１．１とプラスに転じている。プラスは製造業、非製造業合わせた１２業種のうち、食料品と建設業の２業種だけ。
　

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一方、資金繰り環境の度合いを示す借入難易感では、建設業が「容易」から「難しくなった」を引いた値がプラス７．０と１２業種中、最も高い値を示し、中小・小規模建設業の資金繰り環境が好転しつつあることを浮き彫りにした。借入難易感予測（１０−１２月期）でもプラス０．６とプラスに転じている。
　
中小・小規模建設企業の借入金目的で９割を占める運転資金を借り入れる場合に重視されるのが、手持ち工事高や今後の受注可能案件を含めた市場先行き。政府は景気維持も目的に、中小・小規模企業対策に力点を置いていることもあり、公共工事市場では今年度第２次補正予算でも中小・小規模工事向け配分に重点を置いているとみられ、こうしたことが借り入れのしやすさ感が増していることにつながっている。

東日本大震災倒産 ５年で１８９８件 ９割が間接影響

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「３・１１」関連倒産は５年間で１８９８件で、阪神大震災で倒産した企業の約５倍に達した。
風評被害も含め、関連倒産は今も週２、３件のペースで発生している。

倒産の９割は「消費マインドの低下」など間接影響が原因。
このため業種別の最多は「サービス業」の４１７件で、中でも「ホテル・旅館」は１１６件を占めた。
全体のうち、東京電力福島第１原発事故の影響とみられるのは２１０件。

一方、農林水産省は、被災地の農林水産業の復旧状況をまとめ、復旧できた農地は２０１６年１月時点で７４％と前年（７０％）からの伸びは小さかった。

とくに、農地の多くが原発事故の避難区域に含まれる福島県は３３％。宮城県（８８％）など周辺県に比べ、復旧が遅れている実態も改めて浮き彫りになった。

福島は被災農地のうち、南相馬や双葉など６市町の避難指示区域内の農地復旧が２０１５年から進んでいない。
今後の避難解除を機に農地の大区画化や先端技術の導入で農地復旧を急ぐが、「農地の除染が終わってもすぐに営農再開はできないため、復旧に時間がかかる」（農水省）見通しだ。

水産業では被害のあった７道県の計３１９漁港のうち、７３％に当たる２３３漁港の水揚げ機能が完全に回復。
部分的な復旧も含めると９７％（３１１漁港）が水揚げ可能となった。農水省は２０１６年３月末までに全漁港の全面復旧を目指す。

倒産するには様々な外部要因がありますが、一番心配なのは気力、元気さ、やる気を失う内部要因だと思いますね。

夢や目標を失うと、人は元気も一緒になって失ってしまいます。

だれでも経験されていると思いますが、元気を取り戻すのは想像以上に難しいことなのですね。

そこで、夢や目標を出来るだけ早くしかも具体的に描くことが大切ではないでしょうか。

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とりあえず見るだけで結構です。

見ると必ず眼からウロコが取り除かれて、明るい展望が見えてくると思います。

騙されたと思って、ぜひみてください。